北京楼市“异动”二手降价房源多了

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2018-11-08

经济观察报记者张雅楠田国宝8月14日,在北京朝阳区一间麦田房产门店,一名客户询问当前是否为买房的最好时机时,该店销售经理李伟明回应道,“现在倒是卖房的好时机,当然也是买房的好时机,可选择余地多一些。

”与今年第二季度相比,拥有五年销售经验的李伟明的直观感受是,最近二手房源明显多了起来,“原来客户过来想看房都比较难,需要预约很长时间,现在随便一个小区,一次起码能看三四套。 ”他的另一感受是降价房源也多了,由于最近成交主要以置换和改善需求为主,“有些着急用钱的房东,如果客户首付比较高、付款周期短的话,可以谈的空间是很大的。 ”经他手的一套千万元出头的房子,如果一个月内能付款,房东可以便宜近百万元出售。 7月31日召开的中央经济工作会议指出,要下定决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,政治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

与原有政策相比,关于房价部分表述从“坚决遏制房价快速上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”,李伟明等中介作为房地产市场的最前端群体,捕捉到了其中变化,“所以说,现在是卖房的好时机。 ”李伟明说。 链家研究院院长杨现领告诉经济观察报记者,目前二手房市场一些迹象与市场预期无关,“今年购房压力很大,房价绝对值很高,换房压力也很大,所以整个市场会出现调整,我觉得是市场正常的反映。

”房源增多童胜利和李伟明是同一个区域的链家门店小组长,“最近房源确实增多了,像我今天带一个客户一次就看了六套房,4月份时根本没这么多房可看。

”童胜利说。 链家数据显示,2018年以来,北京在售房源数量一直不断上升,2月份维持在3万套以内,3月份初突破3万套,6月上旬达到4万套,截至8月15日,北京在售房源数量为46916套。 房源带看方面,今年最高峰出现在3月初至5月下旬,每周带看次数多维持在10万次左右,8月份前两周看房量在8万次以内。

成交方面,今年3月份前,7日成交均值基本在300套以下;3月30日该均值首次突破300套;6月底再次回落到300套以内;8月6日至今,一直未能突破200套。 童胜利表示,市场行情好的时候,一套房往往有不同的中介公司同时介入,再加上看房人数多、房源数量少等原因,客户想要看房往往需要排队,即便是同一家中介公司,“想要从别的门店同事手中拿到钥匙也需要排队等候。 ”进入8月份后情况开始扭转,房源数量在增加,但房源带看数和成交量相对减少了,从而使得单个客户看房的次数增加了不少。

据链家和我爱我家等中介机构公布数据统计,7月份涨价房源与降价房源比为1:,8月1日至7日此比值为1:,8月8日至14日为1:,8月12日、13日连续两日比值均超过1:10。

在李伟明和童胜利看来,这一定程度上与市场供需结构有关。

改善型置换需求为主近期,一则麦田房产中介人员发布41套房打包出售的消息引起一时热议。

其中中海凯旋11套房总价预估约4亿元;合生霄云路7套总价预估约3亿元;保利中央公园8套总价预估约1亿元;棕榈泉15套总价预估约4亿元。

如果按照消息所说的七折打包出售,41套房的总价也超过8亿元。

据经济观察报记者了解,发布41套房产资产包的麦田中介人员在麦田房产华贸店上班,目前其朋友圈该消息已经删除。 其8月12日发布了一个棕榈泉1号房源的出售信息,186平方米、满二1900万元、税费10万元,该房源信息与41套资产包消息中的棕榈泉1号房源高度符合。 经济观察报记者就此向麦田多位中介人员求证,一部分中介表示为假消息,依据是内部系统并没有这个资产包,而且部分小区房源面积与实际有出入;另一部分则认为有一部分房源并没有经过验真,消息真伪存疑。

链家一位中介人士认为假消息的可能性不大,一方面发布信息如此具体的假消息难度较大,且没有意义,另一方面北京房多的并不在少数,“我们附近的店,一个客户一次挂了50多套。 ”经济观察报记者多方了解到,当前北京房地产市场除了类似因套现需求而出售的部分现象,供需主要还是以改善型置换需求为主。

望京地区的一位业主表示,她的儿子在中关村一家高科技企业上班,本来并没有打算换房,三代人住三居室已经足够,“说是明年海淀学区政策有变化,这两个月我儿子的同事们都在换房,他也跟着要换到海淀区,那边的房子已经交了订金,11月份必须完成过户。

”这套132平方米的三居室,报价为1270万元,业主表示,如果看中可以与她儿子详谈,“我们那边急需要钱,如果你能接受付款要求,价格可以谈。

”同行的中介表示,这套房子比刚挂牌时便宜了30万。

酒仙桥附近一个小区内,一套面积161平方米的四居室,“这个房子去年挂出来是1380万,他非要1330万,最后没谈成,现在报价降到1130万了。 ”一位长期跟踪该套房源的链家中介人员表示。

这位中介表示,即便是挂牌价降低了250万元,但当前并不好成交,一方面房源比较多,客户可选择性大;另一方面,不久前该小区一套同户型房子成交价为1050万元。

经济观察报记者走访了北京6个小区14套挂牌房源,其中8套单价在8万元以上,主要位于四环附近,6套单价在6万元以下,主要在五环外。 14个挂牌房源中,1套为业主已离开北京需要出售套现,1套为业主用于公司周转资金,其他12套全部为改善型置换。

12套改善型置换出售房源中,有2户为以旧换新,即出售后购买新房,有1户为同区域置换大户型,9户主要为了置换学区。

在李伟明看来,目前市场成交总价较高,尤其是第二套房,基本形同于全款购买,大部分购房者难以承受,“很多一套房的客户也都是通过置换,很少直接购买第二套,尤其第一套有贷款的,大部分人还是没有这个实力。 ”市场平稳、反应正常对于当前北京房地产市场形势,多数中介人士均认为以平稳为主,与2017年“317”限购前的市场高点相比,价格有所回落,但从2018年整体来看,无论成交量,还是成交价格,整体波动并不激烈。 链家数据显示,2018年5月北京成交价均值上升至万元,6月为万元,7月份为万元,8月份第二周为万元。 中国房价网数据显示,截至8月15日,近一个月北京二手房均价为万元,同比上升%,环比下降%;新房价格为万元,环比上涨%。

在成交量方面,链家数据显示,2018年5月,成交量达到全年峰值9586套,此后开始下滑,6月份为7148套,7月份为7075套,8月份第一周为1323套,第二周为1035套。

李伟明和童胜利均认为,与“317”调控政策出台前相比,整体市场下滑较为明显,但今年市场整体保持平稳,第二季度市场短暂回暖一定程度上与学区有关系,“现在价格有一些回升,但和高点时比,还是便宜八九千元左右。

”童胜利说。 同策咨询研究部总监张宏伟认为,目前房地产政策方面的调控有所强化,市场进入一个调整阶段,必然会呈现下滑,一些二手房出现想卖卖不掉的情况,尤其是一线城市,70%-80%为置换型改善需求,“想要买一套,就需要卖一套,卖不掉的话,就买不了,链条就断掉了。

”张宏伟认为,置换型需求所出现的买卖困境会在下半年越来越多,在这种形势下,不排除房价会有下降的可能,“这种情况和房地产税预期没关系,更多和调整大基调还有市场进入调整期有关系,但调控大基调没有变,对于一二线城市来讲,严格了一些。 ”杨现领也表示,目前市场状况和房地产预期关系不大,主要是与市场自发调整有关,为房地产市场正常反应。 (应受访者要求,李伟明和童胜利均为化名)如果觉得这篇文章对您有帮助,请打赏支持一下!。